Dans le débat autour de l’avenir du site de Villevert, le rôle-clé du propriétaire des terrains est souvent passé sous silence. A tort.

Il est vrai que depuis le départ de Canal+, le parcours de la société propriétaire, Louveciennes Développement, a été des plus chaotique. Stratégie balbutiante, désaccords au niveau de la direction, difficultés financières et finalement renoncement au permis de construire initial portant sur 110 000 m2 de bureaux (1) (2).

Les choses ont véritablement changé en mars 2011 lorsque le groupe d’assurances AFI-ESCA est devenu l’actionnaire de référence de  Louveciennes Développement (3).

Une nouvelle équipe de direction a été installée, le bilan a été grandement assaini avec un provisionnement ramenant la valeur des terrains au prix du marché, un abandon par les créanciers des intérêts dus sur les principaux emprunts contractés et une régularisation vraisemblable du contentieux avec l’Administration fiscale.

Accessoirement la société Louveciennes Développement s’appelle dorénavant LD Investissement.

Un bilan assaini

Le bilan au 31 décembre 2010 (4) se présente en grandes masses de la manière suivante :

(Les montants sont exprimés en M€ (millions d’euros) ou en €)

Actifs

Terrains                                              49,000 M€

 Créances et disponibilités                    0,595 M€

Total (A)                                             49,595 M€

Passifs

Dettes financières                               80,844 M€

Dettes fournisseurs                               1,241 M€

Dettes fiscales et sociales                    4,265 M€

Total (B)                                             86,350 M€

Capitaux propres (négatifs)            – 36,755 M€

(A) – (B)

Ce bilan – de structure atypique –  mérite quelques explications :

• Les terrains d’une superficie de 220 000 m2 figurent au bilan pour une valeur brute comptable de 59,959 M€ (dont 57,168 M€ correspondent au prix d’acquisition auprès de Bull) ; une provision pour dépréciation de 10,959 M€ a été passée pour ramener la valeur du terrain au prix du marché. En effet pour 110 000 m2 constructibles prévus par le projet de PLU, la charge foncière, hors viabilisation, s’élève à environ 450 € le m2 de Shon ; il évident que les propriétaires chercheront à maximiser les produits de la vente de ces charges foncières de manière à récupérer les sommes d’ores et déjà investies (plus de 80 M€).

• Les capitaux propres sont très fortement négatifs ; ils se décomposent comme suit :

        –       capital (symbolique) : 40 005 € (divisé en 2 667 actions de 15 €         chacune)

        –       réserves (microscopiques) : 4 613 €

        –       report à nouveau déficitaire (= pertes antérieures) : – 23,985 M€

        –       déficit de l’exercice 2010 : – 12,814 M€ (dont 10,959 M€ proviennent de la constitution de la provision pour dépréciation des terrains).

• Normalement, les capitaux propres auraient dû être reconstitués depuis longtemps par leurs actionnaires (en apurant toutes les pertes accumulées) mais comme aucun créancier ne demande la liquidation de la société devant le Tribunal de commerce cette situation perdure.
• Le capital, d’un montant symbolique (40 005 €), est détenu par les sociétés du groupe AFI-ESCA.
• Les terrains et les pertes sont financés par des emprunts ou concours financiers (80,844 M€) procurés pour l’essentiel par le groupe AFI-ESCA. Ces investisseurs ont également renoncé aux intérêts couvrant la période 2008-2010.
• Le commissaire aux comptes a certifié les comptes annuels 2010 ; dans son langage il indique « qu’il  certifie que les comptes annuels sont (…) réguliers et sincères et donnent une image fidèle des opérations de l’exercice ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société en fin d’exercice » ; il assortit cette opinion de deux appréciations qu’il convient de décrypter :  la première porte sur « la continuité d’exploitation » de la société qui n’est assurée que grâce au soutien de ses actionnaires (qui sont également ses principaux créanciers) (5), la seconde a trait à l’estimation retenue de la valeur des terrains qui est jugée «raisonnable » (6).

La clarification de l’actionnariat n’a pas encore entraîné la clarification du projet d’urbanisation du site

La nouvelle équipe de direction de LD Investissement (ex Louveciennes Développement), assistée par un bureau d’études, travaille au projet d’urbanisation du site de Villevert dans le cadre des droits à construire figurant dans le futur PLU de Louveciennes ; ce projet d’urbanisation devrait comprendre des commerces, des bureaux, un hôtel, un centre de congrès, des logements, … sans oublier un centre de secours et d’incendie pour le département des Yvelines. LD Investissement a engagé des négociations avec différents promoteurs dont les résultats ne sont pas connus actuellement. Il est difficile pour un observateur extérieur de se prononcer sur la faisabilité d’un projet d’ensemble porté par un groupe d’assurances de taille modeste sans grandes références en matière d’aménagement.

On sait également que l’Etat, le Conseil général des   Yvelines et la Chambre de commerce et d’industrie de Versailles, ont émis un avis défavorable sur le PLU en raison de la trop grande importance réservée à leurs yeux aux commerces et aux bureaux  à Villevert.

Le maire de Louveciennes, André Vanhollebeke, lors de la cérémonie des voeux du 7 janvier 2012, a très fortement critiqué la position de l’Etat qui souhaite, selon lui, implanter sur le site de Villevert un nombre important de logements,  « un programme de 950 à 1 500 logements préconisé par un cabinet d’études intervenu à la demande de l’Etat…C’est un piège pour ceux qui y habiteront quand on sait que 60% de la population active travaille à La Défense et à Paris. Ces nouveaux Louveciennois n’auront d’autres possibilité que de s’ajouter aux flux saturéx de l’autoroute A13 ou de prendre la rue du Maréchal Joffre puis le centre de Louveciennes pour rejoindre la Nationale 13 à Bougival ou encore de prendre le train, en cherchant un stationnement sur les parkings déjà bien remplis ou dans les rues avoisinantes de notre gare….Ceci est inacceptable ». Ce passage du discours a été très fortement applaudi par de nombreux administrés présents dans la salle des fêtes. Le maire  a ajouté qu’il faudra se diriger vers « une négociation » avec l’Etat qui ne pourra cependant aboutir que dans « un cadre clair ».

FK

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(1)        Le permis de construire initial avait été accordé le 4 avril 2003 à la société Canal Plus Immobilier devenu par la suite Louveciennes Développement.  A l’origine il s’agissait de construire 110 000 m2 de bureaux et de locaux d’accompagnement (restaurants, centres de conférence, commerces, équipements sportifs) sur une superficie totale de 24 hectares. Le 15 janvier 2009 Louveciennes Développement informait le maire de Louveciennes qu’elle renonçait à son permis de construire.

(2)        Sur l’histoire pleine de rebondissements de Louveciennes Développement, on pourra se référer aux articles et commentaires publiés dans La Tribune de Louveciennes et notamment :

 23 nov 2011 > PLU/Villevert : Le maire répond au Préfet > https://louveciennestribune.fr/pluvillevert-le-maire-repond-au-prefet/

 01 nov 2011 > Avis défavorable du Préfet > https://louveciennestribune.fr/plu-avis-defavorable-du-prefet/

 05 fév 2010 > Quand le sous-préfet se mêle de Villevert > https://louveciennestribune.fr/quand-le-sous-prefet-se-mele-de-villevert/

 03 déc 2009 > Villevert : un bilan accablant pour les propriétaires > https://louveciennestribune.fr/villevert-un-bilan-accablant-pour-les-proprietaires/

(3)        Le groupe d’assurance AFI-ESCA est basé à Strasbourg 12, rue des Pontonniers ; il intervient dans Louveciennes Développement à travers sa maison-mère AFI-ESCA et ses filiales : Financière de l’Ill, Participations et Investissements de l’Ill. La société de droit luxembourgeois Samaral qui était jusqu’alors actionnaire majoritaire a par un protocole transactionnel en date du 15 mars 2011 cédé l’ensemble de ses actions (2053 actions) à la société Participations et Investissements de l’Ill et sa créance (32, 989 M€) à la société AFI ESCA. Olivier Barthe est le nouveau PDG de LD Investissement, ex Louveciennes Développement dont le siège social est à Paris (75008) 85, boulevard Haussmann à Paris.

(4)        Les chiffres figurant dans cet article sont tirés de l’information financière publiée par la société dans le cadre de ses obligations légales. Leur analyse est en revanche de la responsabilité du rédacteur.

(5)        Dans l’annexe des comptes annuels on peut lire à propos de « la continuité d’exploitation » de Louveciennes Développement le passage suivant : « Les sociétés Participations et Investissements de l’Ill, Financière de l’Ill,  AFI-ESCA ont apporté leur soutien, en leur qualité d’actionnaires et de créanciers, à la société Louveciennes Développement, afin que celle-ci puisse faire face à l’ensemble de ses engagements et à ses besoins de trésorerie, dans la perspective de continuité d’exploitation. »

(6)        Le rapport du commissaire aux comptes, Salustro-Reydel, membre de Kpmg international, date du 12 octobre 2011. Cette date tardive résulte du fait que Louveciennes Développement avait demandé au tribunal de commerce le report de son assemblée générale.