On sait que LD Investissement (1), propriétaire des terrains de Villevert, travaille activement sur un projet mixte comportant commerces, bureaux, hôtel, logements.

Ce projet doit être compatible avec le futur PLU (en terme de « droits à construire ») et réaliste d’un point de vue économique.

Entrée du site de Villevert

Dans le projet de PLU, sur une surface totale des terrains de Villevert de 225 000 m², les droits à construire exprimés en terme de Cos (coefficient d’occupation des sols) sont les suivants, pour :

–      les commerces (0,20),

–      les bureaux (0,25),

–      les habitations (0,035),

–      l’hébergement hôtelier (0,04),

dans la limite cumulée de 0,50 ce qui donne environ     110 000 m² Shon (2).

Le point de vue des dirigeants de LD Investissement sur le projet de PLU figure dans un courrier publié par le commissaire-enquêteur (3).

Ce courrier ne manque pas d’intérêt ; il livre des pistes sur l’évolution du projet, il montre également des faiblesses dans la démonstration, des oublis et des méconnaissances sur certains points. Par ailleurs, le commissaire-enquêteur juge les propositions de LD Investissement très sévèrement « Les orientations et activités envisagées paraissent très hypothétiques de même que les types de populations espérés susceptibles de travailler dans ce secteur. » On aurait aimé connaître ce qui justifie une telle appréciation négative.

Des droits à construire jugés insatisfaisants…

En substance, la société LD Investissement estime que « le projet de PLU est nettement supérieur pour cette zone aux règles du POS et, à ce titre, est jugé relativement satisfaisant » mais elle voudrait obtenir des modifications : plus de commerces, plus de logements, moins de bureaux et une augmentation des limites du Cos cumulé.

La société précise que « suite aux explications fournies »  son « projet mixte comportant commerces, bureaux, habitations, hôtellerie, semble avoir trouvé adhésion de la ville de Louveciennes et notamment sur le quota résidentiel. » Elle ajoute que « malheureusement, aujourd’hui encore, un désaccord persiste avec la Préfecture, sur cette zone, pour laquelle celle-ci souhaite un nombre plus important de logements, à savoir environ 24 000 m² Shon. La société LD Investissement attend donc avec impatience un accord entre la Mairie et la Préfecture et souhaite un compromis raisonnable qui lui permettrait de développer son projet. »

On relèvera avec curiosité le chiffre de 24 000 m2 qui n’apparaît dans aucun document officiel.

La question des transports

LD Investissement décrit l’ancien projet de Canal + comme « un projet mégalomane de cité de l’audiovisuel et des nouvelles technologies, à vocation du bureaux et quelques activités périphériques (hôtel, centre de conférences, etc…) » Ce projet « aurait pu fonctionner avec une navette prévue pour les personnels du groupe Vivendi recourant dans la majorité des cas, à des véhicules individuels s’agissant d’une population de cadres largement aisés. Car l’un des problèmes essentiels est l’absence de desserte pour ce site qui aurait été destiné, pour environ 110 000 à 120 000 m2 carrés, de bureaux et hôtels et centres de conférences, devant accueillir peut-être 10 000 personnes. Un seul bus desservant est insuffisant. »

LD Investissement estime que les projets qui ont suivi celui de Canal +  ont buté sur cette question des transports : « il a été impossible de réaliser un projet quasi exclusivement de bureaux avec des investisseurs et/ou utilisateurs nombreux, variés, plus difficiles à mettre d’accord sur un système de navettes de bus reliant la Porte de Saint-Cloud, la Porte Maillot ou la gare de Louveciennes ou autre.

Bien plus, Monsieur le maire n’a jamais envisagé, sur ce site, une zone commerciale et d’habitation, moins génératrice de rentrées financières pour la commune dont il est, à juste titre, soucieux. » Le projet de PLU montre que cette remarque n’a pas lieu d’être. 

LD Investissement tire une conséquence : «les implantations possibles doivent toutes être peu consommatrices de transport en commun.

Une zone commerciale répond parfaitement à cette difficulté. Il en est de même de logements et de l’hôtellerie.

Quant aux bureaux, ils doivent être destinés à des sociétés dont les personnels sont essentiellement composés de cadres, avec peu de personnel qualifié, permettant ainsi un recours aux véhicules individuels plus qu’aux transports en commun.

Enfin, le caractère mixte du projet de la société LD Investissement permettra de mieux étaler les flux de circulation sur la journée et également sur la semaine. »

Une observation : expliquer que les retards dans l’urbanisation de cette zone sont dus à la seule question des déplacements est un peu court. C’est oublier singulièrement la stratégie fluctuante des anciens actionnaires, un certain manque de savoir-faire, leurs désaccords, la situation financière délicate…

La vocation de la zone de Villevert vue par LD Investissement

« La vocation de cette zone proche de Parly 2 est naturellement commerciale car l’axe est propice et Parly 2 très engorgé.

Bien plus, différentes zones voisines sont susceptibles d’être intéressées par le projet, telles que l’Inria ou le Lycée international situé non loin de là.

La perspective est excellente eu égard à l’échangeur A13/RN 186.

De plus, cette zone non destinée à de grandes surfaces alimentaires, serait plutôt orientée vers des commerces spécialisés, dont les personnels sont généralement motorisés.

Mais, aussi, une vocation partielle de logements est concevable.

Ils pourraient utilement se répartir entre des maisons individuelles destinées à une clientèle aisée et moyenne, à des petits collectifs en logements intermédiaires pour les cadres du site ou des environs et à des logements sociaux pour les personnels nécessaires sur le site (gardiens, etc..).

Bien évidemment, un ensemble de bureaux est possible, sous la réserve précédemment indiquée de la motorisation des personnels, ou très peu consommatrices en personnel, tels que par exemple un Data Center.

Par ailleurs, un complexe hôtelier et de restauration s’inscrit parfaitement dans la vocation commerciale et de bureaux de cette zone.

Il pourrait d’ailleurs, bénéficier avec un centre de conférences, de la proximité de l’Inria dont l’activité internationale nécessite ce type de complexe. De plus, le lycée international voisin pourrait également bénéficier des installations du site.

Enfin, la dernière vocation consiste en un équipement collectif qui pourrait être, par exemple, une caserne de pompiers, dont le projet avait déjà été envisagé, il y a plusieurs années, et ce, en raison de l’échangeur précité A 13/RN186. »

A travers ce courrier, nous apprenons qu’il y a un lycée international voisin susceptible d’utiliser les installations ; on peut supposer qu’on parle de celui de Saint-Germain-en-Laye.

Les propositions de la société LD Investissement

Pour mieux coller à son projet dans sa configuration présente, la société LD Investissement « estime que :

– le Cos commerces devrait passer de 0,20 à un minimum de 0,25 permettant ainsi environ 55 000 m². Encore conviendrait-il que le PLU précise s’il s’agit de mètres carrés Shon ou Gla (4) . Dans l’hypothèse où il s’agirait de mètres carrés Shon, le Cos devrait être légèrement augmenté d’environ 10 % et passer ainsi à 0,275 pour permettre environ 60 000 m² Shon correspondant aux 55 000 m² Gla  ;

– le Cos bureaux, en revanche, pourrait passer de 0,25 à 0,20 voire 0,175 pour passer de 45 000 à 35 000 m² Shon, plus adaptés sur ce site, ainsi qu’il a été précédemment exposé ;

– le Cos habitations pourrait passer à 0,40 voire jusqu’à 0,50 ou 0,60 permettant ainsi de passer de environ 11 000 m² à 14 000 m² d’habitations, parfaitement acceptable par le site ;

– le Cos hôteliers pourrait rester à 0,04 mais pourrait passer à 0,05 si cela devait permettre un centre de conférences (cf. Inria et Lycée international).

Il est vraisemblable que le Cos limité en cumul à 0,50 est trop restrictif compte tenu des propositions ci-dessus. Rien ne semble s’opposer, eu égard à l’environnement du site et à des développements futurs en liaison avec La Ferme du trou d’enfer d’une part, et au souhait des pompiers d’autre part, de dépasser légèrement ce Cos de 0,50 pour le passer 0,55 voire 0,60 permettant d’ailleurs d’augmenter la surface des logements.» 

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La manière dont LD Investissement fait varier les Cos montre à l’évidence que son projet n’est pas encore figé. Il dépend beaucoup des possibilités de commercialisation des terrains en fonction des destinations. Sur ce point, on a très peu d’informations.

Une chose est cependant sûre. Il semble difficile d’arrêter le futur Plan local d’urbanisme sans disposer de la part de LD Investissement d’un projet ficelé, c’est-à-dire crédible.

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Les gras figurant dans les passages du courrier de LD Investissement sont du fait de la rédaction de La Tribune de Louveciennes.

(1)        Le nom de la société propriétaire des terrains a été modifié : LD Investissement au lieu de Louveciennes-Développement.

(2)        Shon : La surface hors oeuvre nette (Shon) s’obtient en déduisant de la surface hors oeuvre brute (somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction) notamment les éléments suivants : les combles et sous-sols non aménageables,
les terrasses, balcons et loggias (surfaces non closes au rez-de-chaussée),
les surfaces de stationnement des véhicules dans la construction ,… Le calcul de la surface qui sera dite « surface de plancher », remplacera, à compter du 1^er mars 2012, la surface hors œuvre brute (Shob) et la surface hors œuvre nette (Shon). Cette prise en compte déclarative de la somme des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m est calculée à partir du nu intérieur des façades. Selon le ministre Benoist Apparu cette mesure « incitera, à une bonne isolation et permettra de dégager un bonus en termes de constructibilité de l’ordre de 10% ».

(3)        Rapport du commissaire-enquêteur, Claude Lahitte, daté du 26 janvier 2012. Disponible sur le site de la Mairie.

(4)        Surface Gla (Gross Leasing Area) : cette notion est fréquemment utilisée dans les centres commerciaux. Elle correspond à la surface hors d’oeuvre nette d’un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs, gaines techniques.

Elle ne comprend pas les voies de desserte ou circulations communes à différents lots (dans les galeries marchandes ou centres commerciaux par exemple).